0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Son yıllarda ülkemizdeki yüksek enflasyon nedeniyle kiraya veren ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklar  çok fazla artmıştır. Yüksek enflasyon nedeniyle kiraya verenler, daha önceden imzalanmış olan kira sözleşmesindeki bedelin ve artış oranının çok düşük olduğu gerekçesiyle, kiracılardan sözleşmenin çok üzerinde bedel artışı talep etmektedir. Enflasyonun öngörülemez artışı karşısında bir bakıma kiraya verenlerin  ciddi anlamda mağdur olduğu kabul edilebilir bir gerçektir. Öte yandan, gelirini arttıramayan ve enflasyonun artmasına sebep olmayan kiracı için de, kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılanın çok üzerinde arttırılması mağduriyetin diğer bir yüzünü teşkil etmektedir. Bu yazımızda sadece konut  kiralarında,  kiraya veren açısından, başta kira bedeli olmak üzere, kira sözleşmesinin yüksek enflasyon ve ekonomik kriz nedeni ile uyarlanıp uyarlanamayacağı değerlendirilecektir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Konut kiralarında; kiracının borcu kira bedelini ödemek, kiraya verenin borcu ise, kiralanan şeyi kiracının kullanıma sunmak olarak özetlenebilir. Kira sözleşmelerinde kural olarak, 6098 Sayılı TBK’nun 344.maddesi  uyarınca 5 yıl geçmedikçe taraflar, kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesi ( kira tespit davası) için dava açamayacaktır. Ancak bu hüküm genel hükümlere göre ( TBK m.138 ) kira sözleşmenin uyarlanması için dava açılamayacağı anlamına gelmemektedir. TBK m.138 uyarınca olağanüstü şartlar meydana geldiği takdirde, taraflar sözleşmenin uyarlanmasını her zaman hakimden talep edebilir. Kanun koyucu, olağanüstü koşullar ( salgın, ekonomik kriz, döviz kurlarının olağanüstü artışı, taşınmaz değerlerinin olağanüstü artışı) nedeniyle, sözleşmede bozulan edim dengesinin yeniden kurulması için taraflara, sözleşmenin uyarlanması talep etme hakkı tanımıştır.

Örneğin 2020 yılı Mart ayında ortaya çıkan pandemiden önce ( koronavirüs ) akdedilen kira sözleşmelerinde, taraflar, o anki hal ve şartlar kapsamında sözleşme akdetmiştir. Tarafların ileride tüm dünyada etkisini gösterecek bir salgının ve buna bağlı olarak ortaya çıkan olağanüstü ekonomik krizin (özellikle ülkemizde son bir yıldaki enflasyon oranı yaklaşık % 100’lere varmıştır) meydana geleceğini öngöremediklerini ifade edebiliriz. Her ne kadar sözleşmelerde kural, sözleşmeye bağlılık ilkesi ise de, taraflar sözleşmenin kurulduğu sırada öngöremedikleri beklenmeyen hal veya mücbir sebepler dolayısıyla bozulan edim dengesini yeniden kurmak için istisnai olarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir. Uyarlama; sözleşmede öngörülen bedelin indirilmesi, faiz işletilmemesi, sözleşmenin süresinin kısaltılması, KİRA ARTIŞ ORANININ ARTTIRILMASI, KİRA BEDELİNDE ARTIŞ YAPILMASI vb. şekillerde yapılabilir.

Kiraya veren açısından değerlendirecek olursak, yüksek enflasyon ve ekonomik kriz sebebi ile, kira bedelinin arttırılmasını veya sözleşmedeki artış oranının TÜFE olarak uyarlanmasını talep etmesi mümkündür. Özellikle matbu olarak hazırlanan kira sözleşmelerinde kira artış oranı genel %10 olarak kararlaştırılmaktadır. Ancak bu artış oranı, son yıllardaki TÜFE oranlarının çok altında olup, kiraya veren açısından sözleşmeyi bu artış oranı ile sürdürmek ciddi kayıplara yol açmaktadır. Dolayısıyla kiraya veren sözleşmedeki kira bedelinin arttırılmasının yanında veya tek başına, sözleşmedeki artış oranının uyarlanması için de dava açabilir. Ancak bunun için birtakım şartlar mevcuttur.  Bu şartlara uyan kira sözleşmelerinde, kira bedelin arttırılması için dava açılması ve olumlu neticelenmesi mümkündür. Kanunda öngörülen şartlar şöyledir;

a-) “Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.” 

– Sözleşmenin tarihi, davada dayanılacak olan olağanüstü sebepten önce olmalıdır. Sözleşme yapıldığı sırada ekonomik kriz veyahut olağanüstü sebepler mevcut ise, artık bu sebebe dayanarak açılan davanın olumlu neticelenmesi çok düşük bir ihtimaldir. Kiraya verenin yüksek enflasyonun ve ekonomik krizin ortaya çıkmadığı dönemde kiracı ile sözleşme akdetmesi gerekmektedir.

b-) “Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.”

– Ülkemizdeki mevcut ekonomik kriz ve durdurulamayan enflasyon nedeniyle ortaya çıkan  olağanüstü durum, kiraya verenden kaynaklanmamaktadır.

c-) “Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.”

– Ortaya çıkan olağanüstü durum neticesinde kiraya verene ödenen yıllık kira bedeli emsallerinin çok altında kaldığı için, kiraya veren aleyhine şartlar değiştiği ifade edilebilir.  Ülkemizde son yıllarda yüksek enflasyon nedeniyle konut fiyatlarının yaklaşık 10-20 katına çıktığı görülmektedir. Taşınmaz fiyatlarının bu denli değerlenmesi karşısında kira fiyatlarının TÜFE oranında güncellenmesi, kiraya veren açısından tatmin edici bir sonuç değildir. Ayrıca enflasyonun ortaya çıkmasından önce ödenen kira bedeli ile, yüksek enflasyon sonrası ödenen kira bedeli arasında, alım gücü anlamında ciddi fark bulunduğu söylenebilir. Örneğin aylık giderlerini, maliki olduğu evin kirası ile karşılayan bir kimsenin; gıda, barınma vb. günlük hayatta ihtiyaç duyduğu diğer giderlerini aynı kira bedeli ile karşılaması mümkün değildir. Her ne kadar TÜFE oranında kira bedeline artış yapıldığı kabul edilse dahi, hissedilen enflasyon ile TÜFE oranı arasında ciddi farklar bulunduğu yadsınamaz bir gerçekliktir.

d-) Uyarlamaya ilişkin olumsuz bir kaydın bulunmaması gerekmektedir.

– Yukarıdaki şartların yanında taraflar, kira sözleşmesine uyarlamaya ilişkin olumsuz bir kayıt koymuş ise, değişen hal ve şartlar kapsamında kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep etmeleri mümkün değildir. Sözleşmedeki kayıt taraflar için bağlayıcıdır. Kiraya veren kira sözleşmesinde olağanüstü sebepler nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmeyeceğini kabul etmiş ise, genel hükümlere göre açacağı uyarlama davasının lehine sonuçlanması oldukça düşük bir ihtimaldir.

Yukarıda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verenin kira sözleşmesinin uyarlanması için davası açması ve bu davanın lehine sonuçlanması mümkündür. Nitekim Yargıtay da, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizler ve emsal kira bedellerinin olağanüstü artışı halinde kira sözleşmelerinin uyarlanması yoluna gidileceğini kabul etmiştir.

“…Somut olayda; Davaya dayanak ve hükme esas alınan kira sözleşmesi 01.06.2007 başlangıç tarihli ve 15 yıl süreli olup davacı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını istemiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

Yukarıda izah ettiğimiz üzere, kiraya veren, yüksek enflasyon ve taşınmazın değerinin aşırı yükselmesi nedeniyle kira sözleşmesinin; KİRA ARTIŞ ORANININ ARTTIRILMASI, KİRA BEDELİNİN ARTTIRILMASI şeklinde değişen hal ve şartlara uyarlanmasını talep edebilir. Bu dava için kiraya verenin 5 yıl beklemesi gerekmemektedir.

İş bu sebeple özellikle pandemiden ve yüksek enflasyondan önce (2020 yılı Mart ayı öncesi) imzalanan kira sözleşmelerinde kiraya verenlerin uyarlama talebi ile dava açmaları ve kira bedelinin emsal kira bedellerine göre uyarlanmasını talep etmeleri mümkündür. Davanın kazanılması ise, delillerin doğru şekilde ortaya konulması ve kanundaki şartların somut olayda gerçekten oluşup oluşmadığına göre belirli olacaktır.

Güzel bir hafta geçirmeniz dileğiyle

Selim Öztürk

Soru ve görüşleriniz için

hukukavcil@gmail.com

Avcıl Yapı İnşaat Hukuk danışmanı