0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, (müteahhit) arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa ve teslim ettiği, buna karşılık arsa sahibin de arsasının belirli paylarının mülkiyetini, yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir.

Bu haliyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin götürü bedelle kurulan sözleşmelerden olduğu kabul edilmektedir. Götürü bedel, tarafların önceden ve kesin olarak iş sahibinin ödeyeceği bedeli belirledikleri hallerde söz konusu olmaktadır. Götürü bedel, kural olarak sonradan değiştirilemez. Bu kural, sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir gereğidir. Tarafların kendi iradeleriyle belirledikleri bedele bağlı kalmaları hukukî güvenliğin sağlanması açısından önemlidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, bedel götürü olarak belirlendiği için risk daha çok yüklenicinin üzerindedir. Bu nedenle kanun koyucu Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin 2. fıkrasında yükleniciyi koruyucu bir hüküm getirmiştir. Bu hükme göre, taraflarca başlangıçta öngörülmeyen veya öngörülmesine rağmen göz önünde bulundurulmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun, inşaatın  taraflarca daha önce belirlenen bedelle tamamlanmasını engellemesi veya aşırı derecede güçleştirmesi gerekir. Ayrıca ortaya çıkan olağanüstü durumun yükleniciye yüklenmemesi ve yüklenicinin bunu arsa sahibine bildirmiş olması da gerekir. Bu koşulların sağlanması halinde yüklenici sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Ancak TBK m. 480/2 hükmü emredici nitelikte olmadığından, taraflar aksini kararlaştırabilirler. Ayrıca, yüklenici edimini, herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan ifa etmişse bu hükme başvurması mümkün olmayacaktır. Yüklenici, sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkını mahkemeye başvurarak kullanabilir. Hâkim, sözleşmenin uyarlanması talebinin koşullarının oluşmadığı veya arsa sahibi bakımından uyarlama yapılmasının mümkün olmadığı kanaatine varırsa yüklenicinin bu talebini reddedecektir.

TBK m. 480/2’de sözleşmenin uyarlanmasını talep etme hakkının ancak mahkemeye başvurularak kullanılabileceği açıkça düzenlenmesine rağmen dönme ve fesih hakkının ne şekilde kullanılacağına ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dönme beyanının arsa sahibi tarafından kabul edilmemesi halinde, dönmenin sonuç doğurması için mahkemeye başvurulması gerektiğini kabul etmektedir. Kanunda sözleşmenin uyarlanmasından bahsedildiğinden, hâkim bedelin arttırılmasının yanında sözleşmeye başka türlü de müdahale edebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından sözleşmenin nasıl uyarlanacağını hâkim takdir edecektir. Ancak her hâlükârda dürüstlük kuralı kapsamında uyarlamayı gerçekleştirecektir. Uyarlamanın mümkün olmaması halinde, yüklenici sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak sözleşmeden dönülmesi dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturacaksa o halde, sadece fesih hakkı kullanılabilecektir.

Yine Borçlar Kanunu 138. maddede de aşırı ifa güçlüğü hükmüne yer verilmiştir. Burada aşırı artan maliyetler nedeniyle müteahhit ifa güçlüğüne giriyor ve zarar ediyorsa yukarıda anlatılan hususlan burada da uygulanacaktır.

Burada öncelikle sözleşme tarihinden önceki enflasyon artış oranları dikkate alınacaktır. 2017 yılından 2023 yılına kadar yurt içi ÜFE artış oranları dikkate alındığında yıllar arasındaki değişimler % 112’lerden % 200’lere varmaktadır. Kamu müteahhitlerine yönelik olarak ek fiyat farkı ödemesi yapılmıştır. Kamu müteahhitlerinin ekonomik yükü hafifletilmeye çalışılmıştır. 2020-2022 inşaat maliyet endeksi dikkate alındığında % 300 oranında artışların meydana geldiği görülmektedir. Bunun sebebi olarak pandemi sürecindeki tedarik zincirindeki aksamalar, yaşanan deprem olayları, malzeme ve işçilik fiyatlarındaki fahiş artışlar, aşırı maliyet artışına sebebiyet vermektedir.

2020 ile 2022 yılları arasında % 351’lik bir inşaat tamamlama maliyeti artışı olmaktadır.

2020 yılı isten enflasyon artışı ister inşaat maliyet artışı iki yıllık bazda, % 145’lik oranlara tekabül etmektedir. 2017-2019 inşaat maliyet endeksi değişimi % 149 olurken 2018-2020 inşaat maliyet endeksi % 139 dur. 2020 yılı sonrası artışlar ise % 300 oranlarına tekabül etmektedir. 2021-2023 inşaat maliyet endeksine göre % 320’lik artış olmaktadır. Bu sözleşmelerde geçmişe yönelik artışlar ortalaması dikkate alınarak işi yüklenen müteahhit buna göre arsa sahibi ya da taşınmaz satın alan kişiye teklif sunmaktadır. 2020 yılı artışlar iki yıllık bazda % 140’larda iken bu oran 2020 yılı sonrası yüzde 300’lere dayanmaktadır. Bu durum, ÖNGÖRÜLMEYEN BİR DURUMDUR. bu öngörülmeyen duruma göre müteahhitler sözleşmenin uyarlanmasını ve arsa sahibi ve taşınmaz satın alan üçüncü kişilerden Mahkemeye başvurarak fark isteyebilecektir.

Selim ÖZTÜRK 

Avcıl Yapı İnşaat Ltd Şti  ve Avcıl Hukuk Hukuk Danışmanı