0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

2019-2020-2021-2022 tarihli kira sözleşmelerini uyarlayabilir miyim?

Yeni tarihli Kira Sözleşmeleri İçin De Uyarlama Davası Açılabilir mi? Kirada Artış Mümkün Mü?

Bunun iki yolu bulunmaktadır.

• Kira tespit davası
• Kira uyarlama davası

Bu hafta kira tespit davasından bahsedeceğiz. Bir sonraki yazıda ise kira uyarlama davasından bahsedeceğiz.

Kira tespit davası: Kira artışı için ev sahibi tarafından açılan bir dava türüdür. Kiranın tespiti ve kiranın artışı için açılabilir. Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Yenilenen kira dönemlerinde ise bu kira bedelinde değişiklik yapılması mümkündür. Ancak yapılacak olan bu değişikliğin birtakım kanuni sınırları bulunmaktadır.

Taraflar artış bedelinde anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak uyuşmazlığı çözme yoluna başvurabileceklerdir. Kira tespit davasının amacı kanuni sınırlamalara uyarak hakkaniyet sınırları çerçevesinde kiracıyı korumaktır. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi kira tespit davası açarak mümkün hale gelir.

Bunun için her durumda geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Sözleşmeyi taraflar kendi aralarında ıslak imzalı sözleşme ile yapabilirler.

Kira Tespit Davası Kaç Yıl Sonra Açılır?

Bu durum farklılık gösterir:

1. Tarafların kira bedeli hususunda anlaşma sağlamış oldukları hallerde dava açılabilmesi için 5 yıl dolmalıdır.
2. Taraflar bir anlaşma sağlamamışlarsa bu halde dava açılması için 5 yılın beklenmesi gerekmez.
3. 5 yıllık yapılan kira sözleşmelerinde ise anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın her zaman dava açılabilir.

• Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
• Yeni kira bedelinin tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi tarafından kiralanan taşınmaz ve çevredeki emsaller incelenerek bu bilgiler mahkemeye sunulmalı, elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusunun konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. kira parasına etki eden tüm unsular karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakim tarafından bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hakka uygun makul bir kira bedeline karar verilmelidir.
• Kiranın arttırılması (kira tespit) davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ve dava şartı olarak arabulucuya başvurma şartı 1 eylül 2023 itibariyle getirilmiştir. Aksi takdirde davanız ilk aşamada reddedilecektir.
• Kira tespit davası geriye dönük olarak açılamaz. Ancak şartları oluşmuşsa davanın açıldığı kira yılının başından itibaren hüküm kurulabilir.
• Tarafların aralarında sözleşmede bedele ilişkin anlaşma yapmış olması ve bu kira sözleşmesinin 5 yıldan az süreli olması durumunda kira tespit davası açılamayacaktır. Ancak 5 yıldan az süreli sözleşmelerde taraflar sözleşmede artış oranı belirlememişlerse dava açılabilecektir.

Eğer mahkeme tarafından belirlenecek olan bu kira bedeli yeni kira döneminde geçerli olsun isteniyorsa:

• Dava yeni kira döneminden önceki 30 gün içerisindeaçılmalı
• Yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması halindedava yeni kira dönemi içerisinde de açılabilir.

Kira Tespit Davasında İhtarname Şart mı?

İhtarname, davanın açılma süresi ve etkisi yönünden önemli sonuçlar doğurur. Yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması halinde veya bu süre içerisinde dava açılması durumunda mahkeme tarafından hükmedilen karar yeni kira döneminde geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davasında Kira Ne Kadar Artar?

Kira bedelinin arttırılması bazı kanuni sınırlamalara tabii tutulmuştur. Kira sözleşmesinin tarafları kira bedelinde bir anlaşma sağlamamışlarsa ve bu sözleşme 5 yıldan kısa süreli ya da 5 yılı henüz doldurmamış ise bu durumda yalnızca TÜFE oranında artış yapılabilecektir.

Eğer kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi ise arada bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın TÜFE oranı ile bağlı kalmaksızın, emsal ücretler, çevredeki gelişimler vs dikkate alınarak bunlara uygun düşecek bir artış yapılabilecektir.

5 Yıl Sonunda Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davasının her zaman açılması mümkündür. Bu açıdan kira tespit davası açmak için süre sınırı bulunmamaktadır. Ancak kira bedelinin piyasa rayicine çekileceği dava kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılabilir.

Kira Tespit İlamları Kesinleşmeden İcraya Konulamaz

HGK -Esas : 2001/423 Karar: 2001/456

12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz. Bu dava açanlar için sürecin uzaması anlamına gelir. İtiraz ve temyiz süreçleri beklenmelidir.

Kira Tespit Davası Ücretini Kim Öder?

Kira tespit davası için oluşan masrafları, davayı açan kişi öder.

Ev Sahibi 5 Yıldan Önce Kiracıyı Çıkarabilir mi?

TBK 347’ye göre:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Tespit Davası Kaç Yıl?

Kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceği olayların karmaşıklığına, iş yoğunluğuna, delillerin mahkemeye sunulduğu sürelere göre değişkenlik gösterir. Bu sebeple davanın ne kadar süreceğine dair kesin bir süre verilememektedir. Ortalama 1 yıl sürmektedir.

5 Yılı Dolan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

Kira süresi 5 yılı aşmamış olan kira ilişkilerinde kira artırımı yalnızca yıllık TÜFE oranı üzerinden yapılırken 5 yılı aşkın kira ilişkilerinde artış TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın yapılabilir. Bu noktada piyasanın durumu hakkında değerlendirme yapılarak hakkaniyete uygun bir kira artırımına karar verilir.

5 Seneyi Geçen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kanuna göre kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadıkça her yıl kendiliğinden yenilenir. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor.

5 Yıl Dolmadan Kiracı Nasıl Çıkarılır? 

10 yıl ve üzeri kira süresinin dolmasının haricinde sürenin bitimine dayalı olarak kiracı tahliyesi mümkün değildir. Ancak:

• Tahliye taahhütnamesi varsa
• Ev- işyeri sahibinin gereksinimi mevcutsa
• Yeniden inşa veya imar yapılacaksa
• Ev – İşyerinin Satılacaksa
• Kira bedeli ödenmemişse

kiracı evden çıkarılabilir. Ancak yukarıda sayılan durumların kendi içerisinde birtakım prosedürleri vardır.

Selim ÖZTÜRK

Avcıl Yapı/Hukuk 

Hukuk danışmanı