0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleşmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmünde sayılmıştır. Buna göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılarak kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için üç şart bir arada gerçekleşmelidir.

İhtiyaç olmalıdır.

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacı bulunmalıdır. Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkı mevcut olduğu gibi eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Kiraya veren, belirtilen kişiler dışındaki herhangi bir yakının ihtiyacına dayanarak ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi mümkün değildir.

TBK m. 350 hükmünde “altsoy” ve “üstsoy” ifadesi kullanılmıştır. Dolayısıyla kiraya verenin torunu, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacı nedeniyle de tahliye davası açılması mümkündür.

Gerçek, zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olmalıdır.

Kiraya verenin konut veya işyeri gereksinime dayanarak açtığı davanın kabul edilebilmesi için gereksinimin gerçek, zorunlu ve samimi olması gereklidir.

İhtiyacın gerçek olmadığı ve kira bedelini artırmak, başkasına kiraya vermek, kiracıyı rahatsız etmek sebepleriyle açılan davalar reddedilmektedir.

Gereksinim nedeniyle tahliye davası;

• Kiraya verenin kirada oturması,
• Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
• Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
• Kiraya verenin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odaya odun koyma ihtiyacı,
• Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
• Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
• Kiraya verenin memuriyet sebebi,

hallerinde kabul edilmektedir.

1 ay içerisinde açılmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir. Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlediği takdirde kiraya veren, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

Taraflar kira sözleşmesinin sona ereceği tarihi belirlemediği takdirde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır sorusunun cevabı kira sözleşmesinin niteliğine göre değişmektedir. Buna göre;

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.

Hem konut ihtiyacı nedeniyle hem işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açma süresi aynı koşullara tabidir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye, süre şartına uyulmaksızın açıldığı takdirde dava usulden reddedilmektedir. Ancak dava, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme iradesini açıklamış olması nedeniyle ihtarname yerini tutacaktır.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtar Şart Mı?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartı kapsamında üçe ayrılarak incelenmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtarname şartı aranmazken belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ihtarname şartı aranmaktadır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracıya gönderilen ihtarname dava açma süresinin uzamasına yarayacaktır. Kiralayan kiracıya, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açacağını bildiren bir ihtarname gönderdiği takdirde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, ihtarname şartına uyulduğu takdirde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, ihtarname şartına uyduğu takdirde 6 ay içinde dava açma hakkına sahiptir.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren nezdinde “yeniden kiralama yasağı” söz konusu olacaktır.

Kiraya veren; tahliye edilen taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, tahliye edilen kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi takdirde kiracının tazminat davası açma hakkı mevcuttur. Tazminat, son 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır.

Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır.

Yargıtay, kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açabileceğini kabul etmiştir.

Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir.

Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;

• Kiraya veren,
• Yeni malik,
• Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
• Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi

tarafından açılabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nerede Açılır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zira, kira ilişkisinden doğan davalar bakımından görevli mahkemeler sulh hukuk mahkemeleridir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası bakımından yetkili mahkemeler ise kiralananın bulunduğu yer mahkemeleridir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kaç Ay Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ortalama 3 ay sürmektedir. Mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı gibi faktörler süreyi etkileyecektir. Son dönemde bu tür davalar arttığı için siz bu süreyi en az bir yıl olarak göz önünde bulundurun.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları Kim Öder?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açarken masraflar davacı tarafından ödenecektir. Dava neticesinde, taşınmazdan tahliye edilen kiracı aleyhine masrafların ödenmesine hükmedilir.

Ev Sahibi Kendim Oturacağım Deyip Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kiraya veren, kendisini konut ihtiyacı nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilerek kiracının çıkarılabilmesi için kiraya veren kendi ihtiyacını ispat etmekle yükümlüdür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının şartları sağlandığı ve malikin ihtiyacının gerçek olduğu ispatlandığı takdirde kiracı tahliye edilecektir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Davacı Sıfatı

“Dava konusu taşınmazın mülkiyetinin davacılardan A.A’e ait olduğu, A.B ve A.C’in yarı yarıya intifa hakkına sahip bulunduğu, davaya dayanak yapılan 01/06/2013 tarihli kira sözleşmesinin kiraya veren sıfatıyla intifa hakkı sahipleri A.B. ve B.B ile kiracı sıfatıyla davalılar arasında imzalandığı uyuşmazlık konusu değildir. Kiraya veren intifa hakkı sahibi A.B ‘in 22/08/2017 tarihinde vefat etmesi nedeniyle intifa hakkı ve bu hakka bağlı olan kiraya veren sıfatı da sona ermiş, malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Yani A.B’in mirasçıları kiraya veren sıfatına sahip değillerdir. Bu durumda, taşınmazın yarı payında intifa hakkı sahibi ve kiraya veren A.C. ile diğer payı için sona eren intifa hakkı nedeniyle malik A.A’in tahliye davası açabileceği, diğer davacı X.Y’in aktif dava ehliyetine sahip olmadığı anlaşılmıştır.” (Y. 3. HD, 28.06.2022 T., 2022/2469 E., 2022/6233 K.)

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İhtarname Şartı

“Davacı dava konusu taşınmazı 12.02.2015 tarihinde iktisap etmiş ve 17.02.2015 tarihinde davalı adına keşide ettiği ihtarla kiracısı bulunduğu taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını ihtarın tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiş ve ihtar davalıya 06.03.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. Davacı vekili iktisaptan itibaren bir ay içinde tebliğ ettirdiği ihtarla iktisap ettiğini davalıya bildirmiş ise de dava yasal 6 aylık süre beklenilmeden 30.04.2015 tarihinde açılmıştır. Açılan dava süresinde olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” (Y. 6. HD, 14.03.2016 T., 2016/2761 E., 2016/1963 K.)

Yeni Malikin İhtiyacı

“Olayımıza gelince; davalının kiracı olduğu gayrimenkulün davacı tarafından 03.07.2012 tarihinde satın alındığı, davalıya Karşıyaka 6. Noterliğinin 24.07.2012 tarih ve 12167 yevmiye sayılı ihtarnamesiyle kiralananı satın aldığını ve mevcut kira sözleşmesinin 31.08.2012 tarihinde sona erdiğini ve sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirdiği anlaşılmıştır. Davacı eski malik ile yapılan 31.08.2012 bitiş tarihli sözleşmeye dayanarak 28.9.2012 tarihinde davasını açmıştır. Eski malik ile yapılan 01.09.2009 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli sözleşmeye göre dava süresinde olduğundan işin esasının incelenerek taraf delilleri de toplanıp sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, davanın yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Y. 6. HD, 02.04.2013 T., 2013/3949 E., 2013/5930 K.)

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

İşyeri İhtiyacının Gerçek Olması Şartı

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Kural olarak, yaptığı işe uygun başka taşınmazı olmayan ve kirada faaliyet gösteren kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğu hususunu karine olarak kabul etmek gerekir.” (İzmir BAM, 6. HD, 02.03.2020 T., 2018/3148 E., 2020/363 K.)

Son olarak şunu belirtmek isterim, her halükarda ev sahibi ve kiracının medeni bir şekilde anlaşması birbirini idare etmesi bir orta yol bulması en güzel durumu çözme biçimidir. Yani bir şeklide mahkemeye gitmeden anlaşın. Tüm bu yollar denendikten sonra iş çözümsüzlüğe giderse tabi ki mahkemeye gitmekten başka çare kalmayacaktır.